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時間:2023/02/15 點閱:527 發佈:三民區利鼎當舖

 東森新聞

文/品嘉建設、尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長胡偉良

為了防止2020年之後的房價逐漸走高,政府從2021年開始啓動打炒房措施,只是打著打著,到了中期,竟然演變成嚴苛凶惡的全面打房,在情況愈演愈烈下,打的建商哀鴻遍野、苦不堪言,打房情勢若持續下去,估計全台真的將有半數以上的建商將被迫退場,並留下不少的爛尾樓。

18個月的動工限期 銀行停貸壓垮建商

建商小規模基地的買地開發案可能還好,但若是大規模基地的建案或危老案件,那麼幾乎可以確定,縱然從提送申請開始計算時辰,平均也要花上18個月以上的時間,才能通過主管機關的核准取得建照,更不要說建商還要花時間準備資料、調度資源。

2022年1月政府的第五波打房,規定了借款人應「切結18個月內動工興建」,隨後央行調整銀行貸款的風險權數,加上連續2次調升存款準備率,大量台幣資金轉存美元,種種措施下大幅緊縮了銀行的可借貸資金。

政策打房,銀行緊縮銀根。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
政策打房,銀行緊縮銀根。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

緊縮之下,果然建商紛紛爆雷,大型建案和危老改建案紛紛中槍,因為無法如期取得建照開工,造成建商資金慘遭抽離、利率加碼,甚至停止貸放,建商資金鏈因而斷裂,求救無門。

為什麼危老改建的核定 要花費那麼久的時間?

以台北市為例,過度的審查,承辦人員人數不足、經驗不夠是危老核定大幅延誤的主因;公家機關承辦人員辦事的積極度原本就不高,也沒有動力去解決問題,再加上前市長的「自以為是」,於是「危老改建加建照核定天數大幅延宕」成了常態,申請人普遍為此「苦不堪言」。

房市內憂外患 建商的大浩劫即將開始

2022年起的利率調升、存款準備率調高,不僅讓廠商利息費用提高,甚至貸不到款,所有建商無一倖免。

2021年以來的營建成本因原物料成本、人工短缺而大幅提升,使得建商大幅調漲房屋售價因應,哪知2022年世界經濟情勢大變,房市急涷,在內憂(營建成本大漲)外患(買氣觀望)下,中小型建商將入不敷出,難以安度難關。

營建成本大漲,中小型建商恐入不敷出。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
營建成本大漲,中小型建商恐入不敷出。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

危老改建推動初期 會助長房價

危老改建在初期,推動者為爭取住戶同意,往往必須給地主優厚的改建條件,也因此墊高了改建後對外出售房屋的房價,因此,平心而論,在危老都更案量還不夠多的情況下,危老改建建案只會助長房價。只有在改建案大量開花結果後,才可能因供給量夠多,「以量制價」產生平抑房價的功能。

廠商資金能力弱 危老都更全面夭折

政府花了大量公帑、時間推廣的危老改建,幾年下來,確實成效顯著,可惜危老改建的建商大半規模較小,甚至是臨時性的烏合之衆組合,廠商資金能力較弱,加上危老改建審核時間太長,在台北市大多很難在18個月取得建照,因此在市場資金緊縮後,台北市的危老建案幾乎都難以為繼,我們可以從台北市實際動工比例不到核定數量4成這個現象看出端倪。

選舉失敗 拿建商當祭品

老屋改建政府鼓勵、推廣多年,好不容易小有成就,如今因選舉失敗,為了找替罪羔羊,竟把建商的預售新屋當祭品,全面打壓房市、危老改建。但是,這波房價上漲,真的是建商炒作造成的嗎?

小有成就的都更危老改建,恐因打房政策而難以為繼。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
小有成就的都更危老改建,恐因打房政策而難以為繼。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

先回溯這20年來房價上漲的歷程。

2003~2014年的建築業確實存在暴利,這一階段,除了2008年的金融風暴,房價短期回跌外,基本上是一路飆升,愈早買賺得愈多。這段期間的房價快速上漲是資金行情下,加上地主、建商、代銷、投機客聯手炒作的結果。

2015年後房市週期轉向衰退,房地產利潤直直落,建築業遂漸淪為代工行業,不再享有暴利。

2020年房市重新走向復甦週期

2021年因為各國央行採貨幣大放水救市措施,造成全球資金泛濫,加上貨運塞港,造成全球原物料飆漲,台灣則因科技廠的大量擴建,惡化了原本就已缺工的營造勞工市場,房地產業的營造成本因而大幅提高,以台北地區為例,一般水準的15樓建案,每坪營造成本從原本的12、3萬元,增加到19萬元以上,平均每坪增幅達7萬元之多,估計全台營造成本漲幅都相差不多。

近年全球資金氾濫,帶動一波房價漲幅。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
近年全球資金氾濫,帶動一波房價漲幅。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

營造成本飆漲 造成房價愈低的地區漲幅愈大

每坪7萬元的增幅在每坪房價100萬元的地區,只佔了7%,但是到了原本房價25萬元的地方,房價來到了32萬元,漲幅可就來到28%之多了,原來房價愈低的地區,漲幅愈大,這是成本上升帶動的房價上漲。

此時,聰明的投機客把握房價看漲的機會趁勢介入,藉利多消息,進一步的炒高了房價,也造成南部部分地區,40%、50%的驚人漲幅。

打房真的能打下房價嗎? 重點在所得

恐怕不能,現在房市不景氣,觀望風氣濃厚,不用打房,建商都只能保本,再打,除了出現爛尾樓,房價也難再下修,但是把房地產業打垮,日後產生的後遺症將是房價漲的更凶,民眾買房負擔更大,其實,高房價的問題出在所得沒成長

房產業被打垮,民眾買房負擔將更大。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)
房產業被打垮,民眾買房負擔將更大。(示意圖/東森新聞張琬聆攝)

土耳其地震的啓發 老舊建物應全面更新

這次土耳其地震造成的房屋崩塌,透過電視畫面,我們可以觀察到並不是全面性的倒塌,而是局部性;也就是一片斷垣殘壁的週邊,我們還是可以看到大致完整的房子,這也顯示了依「好的設計施工興建」的房子和「胡亂設計施工」的房子在抗震上是存在著很大差異的。

再回頭看看台灣的情形,1999年921(地震)之後,台灣大幅度修訂了建築物的設計施工規範,2016 年2月6日的高雄美濃地震、2018 年2月6日的花蓮大地震,都是6級的震度,都造成了不少的建物倒塌和人員傷亡,而當中就沒有2000年之後依新法規設計施工的房子,這也驗證了新法規下建物的安全性。

反之,2000年之前的舊房子,不論是公寓或大樓其實都存在著不小的安全疑慮,這些不安全參房子的佔了台灣現有參房屋近8成的比例。台灣社會其實需要對這些老舊建築做全面的更新。

土耳其地震的啟示,台灣老房子須全面更新。(示意圖/AP Newsroom)
土耳其地震的啟示,台灣老房子須全面更新。(示意圖/AP Newsroom)

老屋不安全 打垮了新屋市場後怎麼辦?

這時候民眾的換屋是為了住得更安全、舒適。打垮了房市、新屋市場後,我們只能心驚膽跳面對下一次地震的來臨。

胡偉良認為,即使修法上路仍難使房價下跌。(圖/胡偉良提供)
胡偉良認為,即使修法上路仍難使房價下跌。(圖/胡偉良提供)

作者/胡偉良 品嘉建設及尚禹營造創辦人、老屋改建協會理事長。台大土木系、營建管理博士、商學博士、法學博士,曾任新北市建照預審委員會委員、新北市都市更新審議委員會委員,著作《房地產勝經》、《房地產趨勢大解密》、《做個房地產的市場贏家》。



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計息方式:利率部份也是依照政府規定合法的利率下作為計息的標準利息,以一個月計算一次。借款金額依典當品價值而定,月息每萬元100元起,年利率12%起,最高30%。
輕鬆還款:還款以每萬元為單位,隨時可還!到期日也可選擇繳息或部分償還本金,還款可分一次結清或分期攤還(年限;最低61天,最高60個月),提前還款違約金0元。(範例:林小姐用鑽石典當借5萬,利息每月500元,林小姐借了三個月,利息1500元加本金50000元,總共償還51500元)
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