(07)3950880
最新消息

報稅季節稅必看!30萬房貸利息、12萬租金扣除額如何「有感減稅」、房屋稅又該怎麼報?|房知識左營區當鋪,高雄汽車借款,高雄機車借款免留車

時間:2024/04/18 點閱:439 發佈:三民區利鼎當舖

 

報稅季節稅必看!30萬房貸利息、12萬租金扣除額如何「有感減稅」、房屋稅又該怎麼報?|房知識

 

【文/葉一秋】令人頭疼的5月報稅季即將來臨,不管你是有房族、租屋族還是房東,都有節稅小訣竅。有房族別錯過房貸利息扣除額,每年最高有30萬元可列舉扣除;租屋族則再等等,明年度租金扣除額將從「列舉」改為「特別扣除額」,有感減稅;至於房東們若加入社會住宅行列,必要費用扣除比例從43%跳升到60%,每月還有1.5萬元的免稅額,優惠多多。

修正豪宅稅課稅門檻影響大

另外,民眾要注意,今、明年部分稅務標準有所改變,尤其是2015年12月31日以前取得的房產,去年出售房屋,適用財產交易所得稅(舊制)的屋主,財政部今年2月突然下修豪宅交易稅課稅門檻,讓突然晉升豪宅行列的舊制屋主急跳腳,財產交易所得稅恐要翻倍。

永慶房屋集團業務總經理葉凌棋表示,政府調降豪宅稅交易課稅門檻,對於在2016年以後取得房屋的屋主,適用房地合一稅,並無影響,但對於在2015年12月31日前取得房產的屋主,因適用財產交易所得稅(以下稱為舊制),且房屋交易價格達豪宅交易課稅門檻,所得稅額恐會大增。

這次修正豪宅稅課稅門檻,各縣市都調降1至2千萬元不等,台北市豪宅標準從原本的7000萬元,調降至6000萬元,新北市從6000萬元調降到4000萬元,桃園市、新竹縣市、台中市、台南市及高雄市則從4000萬元調降至3000萬元,今年5月報稅馬上適用。

影響最大的是原來非豪宅的屋主,因豪宅標準下調,適用豪宅交易稅的舊制房屋,稅賦恐明顯增加。葉凌棋指出,以新竹縣竹北市的大樓社區「新竹學府道」計算,去年成交價3020萬元,以舊制計算所得額約為23萬元,調降豪宅標準後,今年要以豪宅交易稅計算,所得額變為約79.5萬元,增加2.4倍,豪宅門檻下調對於屋齡8~20年的舊制大樓及透天產品衝擊較大,因屋齡越新,房屋評定現值仍高,受到影響越大。

 

不過對租屋族來說,卻有好消息出現,明年起,租金支出扣除額將從列舉改為特別扣除額,額度從12萬元提高到18萬元,也就是說,租屋族不必在「標準扣除額」及「列舉扣除額」中猶豫,選擇「標準扣除額」後,依舊能申報18萬元的租金支出,不無小補,但要注意的是,該政策設有排富條款。

有屋族則要留意,囤房稅2.0新制將在今年7月上路,明年5月實施,新制要求要適用自用住宅稅率,必須要設籍,也就是說,自住房屋應於2025年3月22日前有本人、配偶或直系親屬設籍完成,否則將按一般非自住房屋課徵房屋稅。

【有房族/房屋稅、自用住宅借款利息扣除額(房貸利息列舉)

☆房屋稅

繳納時間:每年5月繳交

對房屋所有人在持有期間所課徵的財產稅,每年5月繳交,課稅期間是前一年的7月1日至課稅當年的6月30日,房屋稅的計算並非按照房屋造價或市價,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率。

房屋稅=房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×路段率×適用稅率

房屋稅如何節稅?永慶房屋契約部經理陳俊宏表示,如房屋無出租、營業,供本人、配偶或直系親屬實際居住使用,且為本人、配偶及未成年子女持有之自住房屋,全國可申請3戶按自住住家用稅率1.2%課徵。

不過,囤房稅2.0即將在今年7月上路,2025年5月開始課徵,就自住、非出租、非繼承取得共有住宅用房屋進行「全國歸戶」,第4戶就會被課徵囤房稅,調高稅率範圍為2~4.8%(原1.5~3.6%),採累進課稅,酌降全國單一自住房屋(本人、配偶及未成年子女持有之自住房屋全國總歸戶後僅1戶)至1%等。

財政部近日預告囤房稅2.0子法規,公布房屋自住及公益出租人適用稅率1.2%的3要件,新增地上權房屋也要納入3房計算,房屋也不能供營業使用,以及必須設有戶籍。

由於新規定要求必須設有戶籍,且要是本人、配偶或直系親屬設立戶籍完畢,民眾最好在房屋稅開徵前40天設戶籍,以明年5月開徵來說,最好在3月22日以前完成戶籍登記,才保險能夠適用。

Q:違章建築也要繳房屋稅嗎?

A:要,《房屋稅條例》規定,只要增加房屋使用價值的建築物,無論合法與否,便具備房屋稅的課徵要件,但不能使違章建築變成合法,也不會因為繳了房屋稅,違章建築就不會被拆除。

☆自用住宅借款利息扣除額

民眾若購買自用住宅,有向金融機構辦理貸款,其貸款利息可在申報個人綜合所得稅時列舉扣除,每年扣除額最高30萬元,房貸申報扣除金額為當年實際支付該自用住宅利息,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額。其條件如下:

  1. 房屋為納稅義務人、配偶或受扶養親屬所有。

  2. 符合自住且已設戶籍。

  3. 每一申報戶以一屋為限。

  4. 限向金融機構貸款。

  5. 以列舉扣除額申報:綜合所得稅有「標準扣除額」及「列舉扣除額」兩種減除方式,若以標準扣除額報稅,就無法申報房貸利息抵稅。

  6. 同期間有租金支出,只能擇一申報,或按比例申報。

Q:房屋增貸、二胎部分的利息支出,是否可在申報個人綜合所得稅列舉扣除?

A:不行。


【售屋族/財產交易所得稅

申報時間:交易隔年5月

自用住宅設籍條件:本人、配偶及直系親屬

出售104年12月31日以前取得的房地,即以房屋出售時之成交價額,減除原始取得成本,及因取得、改良與移轉該房屋而支付的一切費用後的餘額,併入個人所得課徵綜合所得稅,按所得淨額適用之級距課稅(累進稅率5%、12%、20%、30%或40%),其財產交易所得計算方式有2大類:

一、有取得交易資料:假設當初房屋購買價500萬元,現出售1200萬元

財產交易所得=

〔1200萬元-500萬元-取得房屋之相關必要費用〕X出售時房屋評定現值 / (出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值)

(房屋評定現值=房屋稅單或契稅單上之「課稅現值」)

二、無取得價格資料:

■豪宅交易稅(豪宅稅):符合下列各縣市認定豪宅的房屋總價標準情形者

財產交易所得=

實際房地總成交金額×出售時之房屋評定現值/(出售時土地公告現值+出售時房屋評定現值) ×17%

各縣市認定豪宅的房屋總價標準

台北市:6000萬元

新北市:4000萬元

桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市:3000萬元

其他縣市:2000萬元

■非豪宅

財產交易所得=房屋評定現值×各縣市規定比例

Q:繼承之房產,如何判斷適用財產交易所得稅還是房地合一稅?

A:依照被繼承人取得該房地的時間,若被繼承人在105年1月1日後取得房地,適用房地合一稅,若繼承人在104年12月31日前去得房地,原則上適用財產交易所得稅,惟繼承人出售時符合自住房屋、土地規定,有400萬元免稅額及高過部分按最低10%稅率課徵,經計算後房地合一稅有利,得選擇有利稅制申報。


【租屋族/租金支出扣除額】

租屋族注意,房屋租金支出可以列舉到綜合所得稅的扣除額中,1年最高12萬元。

其條件如下:

  1. 租屋為自住需求,沒有營業使用。

  2. 租屋人為本人、配偶或受撫養的直系親屬。

  3. 同期間有房貸利息支出,只能擇一申報,或按比例申報。

  4. 以列舉扣除額申報

不過,去年底立法院三讀通過修正,從2025年5月申報綜所稅起,房屋租金支出從「列舉」扣除額,改為「特別」扣除額,扣除額度也從12萬元提高到18萬元,也就是說,租屋族選擇標準扣除額,也能列報減除最高18萬元的租金扣除額。

但也非所有租屋族都適用,設有排富條款:

  1. 若綜所稅適用利率20%以上

  2. 股利所得採28%稅率分開計稅

  3. 基本所得額超過最低稅負免稅額者(2024年為750萬元)。

符合上述任一條款者,則不能適用。

Q:房東不讓我在租屋處設籍,租金可以列舉扣除嗎?

A:可以,只要附上自住切結書即可。


【房東族/租賃所得稅】

綜所稅的一部分,申報方式分為「列舉扣除」及「扣除必要費用」,房東可自行計算金額,選擇有利的方式擇一報稅:

列舉扣除:包含房屋折舊、修膳費、地價稅、房屋稅、房屋保險費、該屋房貸利息等,須提出證明文件。

直接扣除:直接將租金收入的43%作為必要費用扣除,無須提供證明。

但若僅出租土地,租金不適用43%必要費用扣除規定,僅能扣除當年繳納的地價稅。

另外,房東取得公益出租人、可再獲得每月1.5萬元的免稅額優惠,若加入社會住宅,除每月1.5萬元的免稅額優惠外,必要費用標準可提升為租金收入的60%。

不同身分的房東租賃所得稅比較

房東身分

一般房東

公益出租人

社會住宅

列舉扣除

逐項列舉

逐項列舉

逐項列舉

必要費用

租金收入43%

租金收入43%

租金收入60%

免稅額

每個門牌每月1.5萬元

每個門牌每月1.5萬元

Q:把房屋借給朋友做生意,沒收房租,是否要申報租賃所得?

A:無論有沒有收租金,都要申報,如果房屋是借給配偶、直系親屬,且未收租金,不用申報租賃收入。

 



上一篇:深夜地震不斷 防災專家:別躲桌下 利鼎當鋪-高雄汽車借款,機車借款免留車,借貸,借錢
下一篇:高雄民生醫院「開錯刀」烏龍 竟是主治醫師做了這件事 利鼎當鋪-高雄汽車借款,機車借款免留車
計息方式:利率部份也是依照政府規定合法的利率下作為計息的標準利息,以一個月計算一次。借款金額依典當品價值而定,月息每萬元100元起,年利率12%起,最高30%。
輕鬆還款:還款以每萬元為單位,隨時可還!到期日也可選擇繳息或部分償還本金,還款可分一次結清或分期攤還(年限;最低61天,最高60個月),提前還款違約金0元。(範例:林小姐用鑽石典當借5萬,利息每月500元,林小姐借了三個月,利息1500元加本金50000元,總共償還51500元)
地址:高雄市三民區大順二路981號(地圖
電話:(07)3950880
郵箱:jojo6767kimo@yahoo.com.tw
官網:https://www.3950880.tw
分享到Facebook
Copyright © 2024 三民區利鼎當舖 網站維護:當舖搜尋網 網站地圖